집이 여러 채라고 해서 종합부동산세를 계산할 때 모든 주택이 항상 똑같이 주택 수에 들어가는 것은 아닙니다.
상속받은 주택이나 일정 요건을 갖춘 소형 신축주택·준공 후 미분양주택 등이 있다면 종부세 세율을 적용할 때 주택 수에서 제외되는 특례를 확인할 필요가 있습니다.
2026년 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 특히 3주택 이상 보유자라면 특례 적용 후 주택 수가 달라지면서 적용 세율에도 영향을 줄 수 있습니다.
✔ 과세기준일 : 2026년 6월 1일
✔ 신청기간 : 9월 16일~9월 30일
✔ 핵심효과 : 요건을 갖춘 특례주택을 세율 적용 시 주택 수에서 제외
✔ 대표대상 : 상속주택·무허가주택 부속토지·소형 신축주택·준공 후 미분양주택
✔ 최초 신청 후 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도 신청 없이 계속 적용
2026 종부세 주택 수 산정 제외, 무엇이 달라질까?
가장 먼저 알아둘 점은 '주택 수에서 제외'와 '종부세 과세대상에서 제외'는 같은 뜻이 아니라는 것입니다.
이번 특례는 일정한 주택을 종부세 세율 적용을 위한 주택 수 계산에서 제외하는 제도입니다.
예를 들어 3주택 이상을 보유하고 있더라도 특례주택을 제외한 결과 남은 주택이 2채 이하가 된다면 3주택 이상에 적용되는 세율이 아니라 2주택 이하에 해당하는 세율을 적용받을 수 있습니다.
주택 수에서 제외됐다고 해서 해당 주택의 가격 자체가 무조건 종부세 과세표준에서 빠지는 것은 아닙니다. 과세표준 합산에서 제외하는 합산배제와 구분해야 합니다.
세율 적용 시 주택 수 산정 제외 대상
| 주택 유형 | 주요 확인사항 |
|---|---|
| 상속주택 | 상속시기·지분율·공시가격 |
| 무허가주택 부속토지 | 건물과 토지의 권리관계 등 |
| 소형 신축주택 | 취득·준공시기, 면적, 취득가액, 주택유형 |
| 준공 후 미분양주택 | 소재지역·면적·취득가액·미분양 요건 |
상속주택은 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택 등이 대상이 될 수 있습니다. 5년이 지난 경우에도 지분율이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 일정 기준 이하라면 대상이 될 수 있으므로 세부요건을 확인해야 합니다.
소형 신축주택과 준공 후 미분양주택은 단순히 면적이 작거나 미분양이라는 이유만으로 적용되는 것이 아닙니다. 취득시기·준공시기·면적·취득가액·지역 등의 조건을 함께 확인해야 합니다.
내가 어떤 종부세 특례를 확인해야 할까?
내 상황에 따라 확인해야 할 제도가 달라집니다. 아래 간편 도구에서 현재 상황을 선택해보세요.
현재 보유상황을 선택하면 어떤 특례를 먼저 확인해야 하는지 안내합니다.
현재 상황은?
2026년 6월 1일 현재 해당 주택을 보유하고 있었나요?
🏠 주택 수 산정 제외 → 세율 계산용 주택 수에 영향
👤 1세대 1주택 판단 특례 → 1세대 1주택자로 볼 수 있는지 판단
📄 합산배제 → 일정 요건을 갖춘 주택을 과세표준 합산 대상에서 제외
1세대 1주택 특례와 합산배제는 어떻게 신청할까?
1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례는 2026년 6월 1일 현재 1주택과 일정한 특례주택을 함께 보유한 사람이 확인해야 할 제도입니다.
대표적으로 기존 주택을 처분하기 전에 새 주택을 취득한 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역주택, 준공 후 미분양주택 등이 관련될 수 있습니다.
일시적 2주택의 경우에는 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않은 경우인지 확인해야 합니다.
신청기간 : 9월 16일~9월 30일
제출서류 : 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서
서식 : 종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호
제출처 : 관할 세무서장
최초 신청 이후 신청 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터는 별도의 신청 없이 계속 적용됩니다.
이번 글의 핵심인 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 역시 9월 16~30일에 신청하며, 「세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서」를 관할 세무서장에게 제출합니다.
상속주택에 대해 이미 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서를 제출했다면 해당 상속주택에 대해서는 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서를 별도로 제출하지 않아도 됩니다.
합산배제는 성격이 다릅니다. 요건을 갖춘 임대주택·사원용주택 등이 있다면 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외될 수 있습니다.
| 구분 | 핵심 효과 |
|---|---|
| 세율 적용 주택 수 제외 | 세율을 정할 때 특정 주택을 주택 수에서 제외 |
| 1세대 1주택 판단 특례 | 특례주택을 함께 보유해도 요건 충족 시 1세대 1주택자로 판단 |
| 합산배제 | 요건을 갖춘 주택을 과세표준 합산 대상에서 제외 |
2026 종부세 계산방법·공제·세율까지 확인
특례 여부를 확인했다면 다음 질문은 결국 “그래서 내 종부세가 얼마나 달라질까?”입니다.
종부세는 단순히 집값에 세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 공시가격, 공제금액, 공정시장가액비율, 적용 세율, 공제할 재산세액과 해당되는 세액공제 등을 순서대로 반영합니다.
① 과세대상 주택 공시가격 확인
↓
② 기본공제 등 적용
↓
③ 공정시장가액비율 반영
↓
④ 종부세 과세표준 계산
↓
⑤ 해당 세율 적용
↓
⑥ 공제할 재산세액 차감
↓
⑦ 해당 시 연령·보유기간 세액공제 적용
↓
최종 세액 확인
개인 주택분 종부세는 주택 수와 과세표준에 따라 적용 세율이 달라집니다. 따라서 3주택 이상인 사람이 이번 특례를 적용받아 세율 판단용 주택 수가 2주택 이하로 줄어드는 경우에는 적용 세율에도 차이가 생길 수 있습니다.
1세대 1주택자라면 연령별·보유기간별 세액공제도 중요합니다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
| 5년 이상 보유 | 20% |
| 10년 이상 보유 | 40% |
| 15년 이상 보유 | 50% |
연령별 공제와 보유기간별 공제를 합한 세액공제 한도는 80%입니다.
결국 종부세를 계산할 때는 단순히 “나는 집이 몇 채인가?”만 볼 것이 아니라 특례 적용 후의 주택 수 → 과세표준 → 세율 → 세액공제 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
9월 30일까지 무엇을 준비하면 될까?
신청 직전에 급하게 판단하기보다 6월 1일 현재의 주택 보유상황을 기준으로 필요한 자료를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
□ 2026년 6월 1일 현재 보유주택 확인
□ 각 주택의 취득일 확인
□ 상속주택이라면 상속개시일·지분율 확인
□ 공시가격 확인
□ 전용면적 확인
□ 소형 신축·미분양주택이라면 취득가액과 소재지역 확인
□ 내가 필요한 것이 주택 수 제외인지 1세대 1주택 특례인지 구분
□ 임대주택 등이 있다면 합산배제 대상 여부 확인
□ 해당 신청서와 증빙자료 준비
□ 9월 16~30일 신청
관련 공식 사이트
국세청 종부세 합산배제·과세특례 안내
세율 적용 주택 수 산정 제외 대상, 신청기간, 신청서와 합산배제 관련 내용을 확인할 수 있습니다.
국세청 1세대 1주택자 판단 특례 안내
일시적 2주택·상속주택 등 1세대 1주택 판단 특례의 대상과 신청방법을 확인할 수 있습니다.
국세청 홈택스
종합부동산세 관련 신고·신청과 본인의 세금 정보를 확인할 때 이용할 수 있습니다.
종부세뿐 아니라 최근 부동산 세제 변화 전체를 함께 확인하려면 아래 글도 참고해보세요.
👉 2026 8월 부동산 세제개편 총정리｜1주택자·다주택자·종부세·양도세 핵심 변화
자주 묻는 질문
Q. 2026년 종부세 주택 수 산정 제외 신청은 언제 하나요?
9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서를 관할 세무서장에게 제출합니다.
Q. 주택 수에서 제외되면 그 집에는 종부세가 부과되지 않나요?
그렇게 볼 수는 없습니다. 세율 적용을 위한 주택 수에서 제외되는 것과 과세표준 합산에서 제외되는 것은 다른 개념입니다. 합산배제와 구분해야 합니다.
Q. 상속받은 집도 주택 수에서 제외될 수 있나요?
요건을 충족하면 가능합니다. 상속개시일부터의 기간, 지분율, 공시가격 등 세부요건을 확인해야 합니다.
Q. 일시적 2주택도 이번 특례를 신청하나요?
일시적 2주택은 주로 '1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례'를 확인해야 합니다. 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않았는지 등 요건을 확인합니다.
Q. 지난해 특례를 신청했다면 올해도 다시 신청해야 하나요?
최초 신청 이후 제출한 사항에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도 신청 없이 계속 적용됩니다. 신청 내용이나 보유상황에 변동이 있다면 다시 확인해야 합니다.
※ 이 글의 간편 체크 도구는 확인해야 할 종부세 제도를 찾기 위한 참고용입니다. 실제 특례 적용 여부와 세액은 보유주택의 종류, 취득시기, 공시가격, 지분 및 기타 요건에 따라 달라질 수 있으므로 신청 시 국세청의 최신 안내와 실제 보유자료를 함께 확인하세요.
