2026 8월 부동산 세제개편 총정리 4part｜1주택자·다주택자·종부세·양도세·지방주택·토지세 핵심 변화

2026 부동산 세제개편 총정리 Part 1｜장기거주공제·종부세 과세기준·세율 핵심 변화

2026년 부동산 세제개편안에서 가장 먼저 확인해야 할 변화는 두 가지입니다.

첫째, 주택 양도소득세의 장기보유특별공제가 실제 거주기간 중심의 장기거주 소득공제로 바뀝니다. 둘째, 종합부동산세는 과세기준과 기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 1세대 1주택 세액공제까지 함께 조정됩니다.

다만 이번 자료는 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안입니다. 법률 개정과 국회 심의가 남아 있으므로 현재 세금 신고에 바로 적용되는 확정 세법과는 구분해야 합니다.

아래에서는 세법 용어보다 실제로 누가 영향을 받는지를 중심으로 설명합니다.

2026 부동산 세제개편의 방향은 무엇인가?

이번 개편안은 단순히 1주택자는 감세하고 다주택자는 증세하는 구조로만 볼 수 없습니다.

정부 상세본을 보면 주택 세제를 판단하는 기준이 다음 세 가지로 이동합니다.

• 주택을 몇 채 보유했는가
• 주택 공시가격과 과세표준이 얼마인가
• 해당 주택에 실제로 얼마나 거주했는가

특히 양도소득세 공제와 1세대 1주택 종부세 세액공제는 기존의 보유기간 중심 구조를 실제 거주기간 중심으로 단계적으로 바꾸는 내용이 포함됐습니다.

오랫동안 집을 소유했지만 거주하지 않은 사람과 한 주택에서 장기간 생활한 사람의 공제 결과가 점점 달라지는 구조입니다.

핵심 정리: 앞으로 주택 세금을 판단할 때는 보유기간만으로 부족합니다. 실제 거주기간과 공시가격을 함께 확인해야 합니다.

장기보유특별공제가 장기거주·장기보유 공제로 나뉩니다

현재는 주택, 토지, 건물 등에 적용되는 공제를 통틀어 장기보유특별공제라고 부릅니다.

개편안은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 제도를 두 가지로 나누는 방향입니다.

개편 후 명칭	적용 대상	중심 기준
장기거주 소득공제	주택, 주택이었던 조합원입주권	실제 거주기간
장기보유 소득공제	토지, 주택 외 건물, 해당 자산 관련 조합원입주권	보유기간

주택은 거주 중심, 상가·토지 등 주택 외 자산은 보유 중심으로 제도를 분리하는 것입니다.

따라서 2028년 이후 주택을 매도할 계획이라면 단순히 취득일만 확인해서는 안 됩니다. 주민등록 전입일과 실제 거주기간, 임대기간, 재건축 공사기간처럼 거주기간 계산에 영향을 주는 자료도 함께 정리해야 합니다.

핵심 정리: 주택은 장기거주 소득공제, 주택 외 부동산은 장기보유 소득공제로 분리됩니다. 적용은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 추진됩니다.

1세대 1주택 공제율은 어떻게 달라질까?

현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 연 4%씩 적용해, 보유 40%와 거주 40%를 합산한 최대 80% 구조입니다.

개편안은 2028년과 2029년 이후를 구분해 거주공제 비중을 단계적으로 높입니다.

양도 시점	거주공제	보유공제	최대 합계
2027년 12월 31일까지	연 4%, 최대 40%	연 4%, 최대 40%	최대 80%
2028년	연 6%, 최대 60%	연 2%, 최대 20%	최대 80%
2029년 이후	연 8%, 최대 80%	폐지	최대 80%

공제율의 전체 최대치가 80%로 유지되더라도, 그 80%를 채우는 방법이 달라집니다.

2029년 이후에는 보유기간 공제가 사라지고 거주기간만으로 공제율을 계산하게 됩니다. 기본요건은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하는 것입니다.

이해를 돕는 가상 사례

사례 1. 10년 보유하고 10년 거주한 1주택자

2029년 이후 양도한다면 연 8%의 거주공제를 적용해 최대 80%에 도달할 수 있습니다. 장기간 실제 거주한 사람은 최대 공제율을 유지할 수 있는 구조입니다.

사례 2. 10년 보유했지만 2년만 거주한 1주택자

현행에서는 보유기간 공제 비중이 크지만, 2029년 이후에는 거주 2년에 따른 공제율이 중심이 됩니다. 오래 보유한 사실만으로 최대 공제를 기대하기 어려워집니다.

사례 3. 15년 보유했지만 한 번도 거주하지 않은 주택

1세대 1주택 장기거주 공제의 기본 거주요건과 맞지 않을 수 있습니다. 다만 취학·근무, 재건축 등 부득이한 비거주기간을 거주기간으로 인정하는 별도 규정은 Part 3에서 다룹니다.

핵심 정리: 장기 실거주자는 최대 80% 공제가 유지되지만, 장기보유·단기거주자는 2029년 이후 공제율이 크게 달라질 수 있습니다.

다주택자 장기공제도 거주 중심으로 바뀝니다

현행 다주택자 주택 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하면 연 2%, 최대 30%의 보유공제를 적용하는 구조입니다.

개편안은 2028년에는 거주공제와 보유공제를 함께 두되, 둘 중 높은 공제율을 적용합니다. 2029년부터는 거주공제만 남깁니다.

양도 시점	거주공제	보유공제	적용방식
2027년까지	없음	연 2%, 최대 30%	보유기간 기준
2028년	연 2%, 최대 30%	연 1%, 최대 15%	둘 중 높은 공제율
2029년 이후	연 2%, 최대 30%	폐지	거주공제만 적용

거주공제는 해당 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 적용됩니다.

여러 채를 오랫동안 임대만 해온 다주택자는 2029년 이후 단순 보유기간에 따른 공제를 받을 수 없게 되는 방향입니다. 반대로 여러 채 중 한 주택에 실제로 거주한 이력이 있다면 거주기간에 따라 공제를 검토할 수 있습니다.

핵심 정리: 다주택자도 보유기간보다 실제 거주기간이 중요해집니다. 2028년은 과도기, 2029년부터는 거주공제 중심입니다.

장기거주 소득공제에 금액 한도가 생깁니다

개편안은 공제율뿐 아니라 실제 공제받을 수 있는 금액에도 한도를 둡니다.

구분	2028년	2029년 이후
개인별 연간 공제한도	20억원	10억원
양도 물건별 공제한도	20억원	10억원

개인별 연간 한도와 양도 물건별 한도를 각각 적용합니다.

공동명의 주택이나 한 주택을 시점을 나눠 분할 양도하는 경우에는 지분 또는 분할양도 비율에 따라 한도를 나누어 적용하도록 했습니다.

일반적인 중저가 주택보다 양도차익이 매우 큰 고가주택이나 한 해에 여러 주택을 양도하는 사람에게 더 직접적인 영향을 줄 수 있는 조항입니다.

핵심 정리: 최대 공제율을 충족해도 공제액이 무제한으로 커지는 것은 아닙니다. 2029년 이후 개인별·물건별 한도는 각각 10억원입니다.

종부세 과세기준은 1주택자 14억원, 그 외 9억원입니다

정부안은 종합부동산세 납세의무가 시작되는 공시가격 기준을 법에 명시하는 방향입니다.

대상	종부세 과세기준	정부 자료의 시가 환산 예시
1세대 1주택자	공시가격 합계 14억원 초과	시가 약 20억원 초과
그 외 개인	공시가격 합계 9억원 초과	시가 약 13억원 초과

실제 종부세 판단은 시가가 아니라 공시가격 합계로 합니다. ‘시가 약 20억원’은 정부 자료가 이해를 돕기 위해 제시한 환산 수준이므로 개별 주택의 시가와 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.

적용은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 추진됩니다.

핵심 정리: 1세대 1주택 여부에 따라 과세 시작점이 다릅니다. 시세보다 공시가격과 세대 전체의 보유주택을 먼저 확인해야 합니다.

종부세 기본공제는 실거주 여부에 따라 달라집니다

과세기준을 넘겼다고 공시가격 전체에 바로 세율을 곱하는 것은 아닙니다.

종부세 과세표준은 기본적으로 공시가격 합계에서 기본공제금액을 빼고, 여기에 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다.

1세대 1주택자

• 해당 주택에 실제 거주: 기본공제 14억원
• 해당 주택에 비거주: 기본공제 9억원

한 채만 소유하고 있어도 직접 거주하지 않는다면 기본공제가 14억원이 아니라 9억원으로 낮아지는 구조입니다.

1세대 1주택자가 아닌 개인

기본공제는 아래 구조로 계산합니다.

거주하는 주택의 비중이 높을수록 공제액이 커지고, 모든 주택을 임대하거나 거주주택 비중이 낮으면 공제액이 4억원에 가까워질 수 있습니다.

이해를 돕는 단순 예시

두 주택의 공시가격 합계가 10억원이고, 그중 실제 거주주택 공시가격이 6억원이라면 다음과 같이 계산합니다.

4억원 + 5억원 × 6억원 ÷ 10억원 = 7억원

이는 제도 이해를 위한 단순 계산이며 실제 종부세는 합산배제 주택, 공동명의, 특례주택 등을 추가로 확인해야 합니다.

핵심 정리: 개편안은 단순한 주택 수뿐 아니라 실제 거주주택이 전체 보유가액에서 차지하는 비중을 기본공제에 반영합니다.

공정시장가액비율은 70%, 일부 보유자는 80%까지 올라갑니다

공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 중 실제 과세표준에 반영하는 비율입니다.

현행 범위는 60~100%이며 대통령령상 60%가 적용되고 있습니다. 개편안은 법정 최저 범위를 70%로 높이고 실제 비율도 단계적으로 조정합니다.

대상	2027년	2028년 이후
3주택 이상 보유자	70%	80%
조정대상지역 주택 보유자	70%	80%
위 대상 외	70%	70%
1세대 1주택자	70%	70%

조정대상지역 주택을 보유했더라도 1세대 1주택자는 80% 적용 대상에서 제외됩니다.

공정시장가액비율이 70%에서 80%로 올라가면 같은 공시가격과 기본공제를 적용해도 과세표준이 약 14.3% 증가합니다. 세율이 같이 높아지는 구간이라면 실제 세액 증가폭은 더 커질 수 있습니다.

핵심 정리: 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자는 2028년 이후 과세표준 반영비율이 80%로 올라가는 방향입니다.

종부세 세율은 2028년부터 주택 수가 아니라 가액 기준으로 일원화됩니다

현행 종부세는 같은 과세표준이라도 2주택 이하와 3주택 이상에 서로 다른 세율을 적용하는 구간이 있습니다.

개편안은 2027년에 일부 구간 세율을 먼저 올리고, 2028년부터 주택 수에 따른 차등세율을 없애 과세표준 기준으로 일원화합니다.

2028년 이후 세율표

과세표준	세율
3억원 이하	0.5%
3억원 초과~6억원 이하	0.7%
6억원 초과~12억원 이하	1.3%
12억원 초과~25억원 이하	2.0%
25억원 초과~50억원 이하	3.0%
50억원 초과~94억원 이하	4.0%
94억원 초과	5.0%
법인	5.0%

이 표의 금액은 주택 시세나 공시가격이 아니라 기본공제와 공정시장가액비율을 적용한 뒤의 과세표준입니다.

따라서 “집값이 12억원이면 세율 2%”라고 해석하면 틀립니다. 먼저 공시가격 합계, 기본공제와 공정시장가액비율을 적용해야 합니다.

핵심 정리: 2028년부터 주택 수별 세율 차이는 사라지지만, 고가 주택일수록 높은 과세표준 구간의 세율을 적용받습니다.

1세대 1주택 종부세 세액공제도 거주기간 중심으로 바뀝니다

현재 1세대 1주택자는 연령공제와 보유기간공제를 합산해 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.

개편안은 연령공제는 유지하면서 보유기간공제를 거주기간공제로 바꿉니다.

연령공제는 유지

• 만 60세 이상~65세 미만: 20%
• 만 65세 이상~70세 미만: 30%
• 만 70세 이상: 40%

보유공제에서 거주공제로 전환

기간	2027년 보유공제	거주공제
5년 이상~10년 미만	10%	20%
10년 이상~15년 미만	20%	40%
15년 이상	25%	50%

2027년에는 보유공제와 거주공제 중 더 높은 공제율을 적용하고, 2028년부터는 거주공제만 적용합니다.

연령공제와 거주공제를 합친 비율 한도는 최대 80%로 유지됩니다. 대신 공제액 자체에 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원의 금액 한도가 새로 생깁니다.

핵심 정리: 장기 실거주자는 높은 공제율을 받을 수 있지만, 고가주택은 새로 생기는 공제금액 한도의 영향을 받을 수 있습니다.

종부세 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라갑니다

세부담 상한은 공시가격이나 세율이 급격히 올라가더라도 당해 연도 재산세와 종부세 합계가 직전 연도 보유세의 일정 배수를 넘지 않도록 제한하는 장치입니다.

개편안은 상한을 직전 연도 보유세의 150%에서 200%로 높입니다.

예를 들어 직전 연도 재산세와 종부세 합계가 500만원이었다면 현행 상한은 750만원이지만, 개편 후 상한은 1,000만원이 됩니다.

실제 세액이 반드시 2배 오른다는 뜻은 아닙니다. 공시가격, 공정시장가액비율과 세율을 적용한 계산세액이 상한보다 낮으면 계산세액만 납부합니다.

핵심 정리: 종부세가 크게 오르는 주택은 세부담 증가를 막아주는 상한의 보호 폭이 줄어들 수 있습니다.

종부세 납부유예는 소득요건과 고령자 기준이 완화됩니다

납부유예는 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자가 종부세 납부를 주택 처분 시점 등까지 미룰 수 있는 제도입니다.

기존 방식의 소득요건 완화

• 1세대 1주택자
• 종부세 납부세액 100만원 초과
• 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유
• 직전 연도 총급여 8,000만원 이하 또는 종합소득금액 7,000만원 이하

총급여 기준은 기존 7,000만원에서 8,000만원, 종합소득금액은 6,000만원에서 7,000만원으로 올라갑니다.

소득기준을 넘더라도 가능한 추가 경로

아래 두 조건을 함께 충족하면 기존 소득요건과 별도로 납부유예를 신청할 수 있도록 했습니다.

• 만 65세 이상이며 해당 주택에서 10년 이상 거주
• 해당 연도 재산세와 종부세가 직전 연도 총급여 또는 종합소득금액의 10% 이상

소득은 있지만 보유세 비중이 지나치게 큰 고령 장기거주자를 위한 추가 기준입니다.

보증보험을 이용하면 가산이자 일부 감면

납세담보로 납세보증보험증권을 제출하면 납부유예 기간의 이자상당가산액을 감면받을 수 있습니다.

감면 한도는 유예기간에 실제 납부한 보증보험료이며, 정부 상세본에 표시된 이자율은 연 3.1%입니다.

핵심 정리: 현금소득이 부족한 고령 1주택자는 세금을 없애는 것이 아니라 납부시기를 늦출 수 있습니다. 보증보험을 활용하면 가산이자 부담도 일부 줄일 수 있습니다.

Part 1에서 자신의 상황을 확인하는 체크리스트

Part 1 핵심 결론

대상	가장 중요한 변화
장기 실거주 1주택자	거주 중심 최대 80% 양도세 공제 유지 가능
장기보유·단기거주 1주택자	2029년 이후 보유공제 폐지 영향 가능
비거주 1주택자	종부세 기본공제 9억원 적용
다주택자	거주주택 비중에 따른 기본공제, 일부 공정시장가액비율 80%
고가주택 보유자	종부세 세율·공제금액 한도·세부담 상한 조정 영향
고령 장기거주 1주택자	납부유예 신청기준 확대

이번 Part 1에서 확인해야 할 결론은 분명합니다.

양도세는 보유보다 거주 중심으로, 종부세는 공시가격과 거주 여부를 더 강하게 반영하는 구조로 바뀝니다.

2026 부동산 세제개편 Part 2｜장기거주 1주택·지방 세컨드홈·다주택자 양도세 핵심 변화

2026년 부동산 세제개편 Part 2에서 먼저 볼 내용은 집을 언제 팔아야 하는지와 기존 특례가 언제까지 유지되는지입니다.

정부안에 따르면 조정대상지역 다주택자의 양도소득세 중과는 2027년과 2028년에 한시적으로 낮아집니다. 반면 조정대상지역에서 새 집을 취득한 일시적 2주택자는 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 짧아집니다.

지방 세컨드홈은 적용지역과 주택가액 범위가 확대되고, 일부 오래된 임대주택·상생임대주택 특례에는 양도기한이 새로 생깁니다.

이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안 상세본을 기준으로 작성했습니다. 법률과 시행령 개정 전에는 현행 제도가 적용되며, 국회 심의 과정에서 일부 내용이 바뀔 수 있습니다.

장기 거주 1주택자 양도소득 기본공제가 확대됩니다

정부안에는 오랫동안 한 주택에서 실제로 생활한 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제를 확대하는 내용이 포함됐습니다.

기존 양도소득 기본공제는 연간 250만원이지만, 정부안은 일정한 주택가격과 장기거주 요건을 충족한 1세대 1주택자에게 더 큰 기본공제를 적용하는 방향입니다.

이 제도는 단순히 집을 오래 보유한 사람보다 한 집에서 장기간 생활한 실수요자의 양도세 부담을 낮추려는 취지입니다.

확인해야 할 핵심 조건

• 양도 당시 1세대 1주택 요건을 충족하는지
• 해당 주택에서 실제로 거주한 기간이 얼마인지
• 정부안에서 정한 주택가액 기준을 충족하는지
• 다른 부동산 양도에 기본공제를 이미 적용했는지
• 공동명의일 경우 각 명의자의 적용방식이 어떻게 확정되는지

이해를 돕는 사례

사례 1. 서울 아파트에서 12년간 실거주한 은퇴 부부

한 주택을 장기간 보유하고 실제로도 계속 거주했다면 확대된 기본공제 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 양도가액 기준과 최종 법률상 거주기간 요건을 함께 충족해야 합니다.

사례 2. 15년 보유했지만 실제 거주는 4년인 직장인

집을 오래 소유했다는 사실만으로 장기거주 기본공제를 적용받는 것은 아닙니다. 실제 거주기간이 기준에 미달하면 일반 기본공제가 적용될 수 있습니다.

핵심 정리: 확대되는 양도소득 기본공제는 장기보유가 아니라 장기 실거주자를 위한 제도입니다. 매도 전에 주민등록 전입·전출 내역과 실제 거주자료를 정리할 필요가 있습니다.

고령 1주택자의 지방 이주 양도세 특례가 신설됩니다

이번 개편안에는 고령 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이주할 때 양도소득세 부담을 줄이는 한시적 특례가 포함됐습니다.

정책 목적은 수도권에 거주하는 고령자가 은퇴 후 지방으로 이전할 수 있도록 세금 부담을 완화하고, 지역 인구 유입을 유도하는 데 있습니다.

이 특례에서 반드시 확인할 조건

• 세법상 고령자 연령 기준
• 양도 당시 1세대 1주택 요건
• 처분하는 기존 주택이 수도권에 있는지
• 새로 이주하는 지역이 특례 대상 지방에 포함되는지
• 지방 이주 후 실제 거주해야 하는 기간
• 감면을 받은 뒤 다시 수도권으로 이전할 경우 추징 여부
• 특례가 적용되는 양도기간

첨부된 상세본에는 특례 신설 항목이 명시돼 있지만, 독자가 실제 계약에 적용하려면 최종 법률과 시행령에서 연령, 지방의 범위, 의무거주기간과 사후관리 조건을 다시 확인해야 합니다.

이해를 돕는 사례

사례 3. 서울에서 20년 거주한 70대 부부가 충북으로 이주하는 경우

고령자, 수도권 1주택 처분, 지방 이주라는 기본 방향에는 맞을 수 있습니다. 하지만 지방에서 새 주택을 언제 취득해야 하는지와 의무거주기간이 최종적으로 어떻게 정해지는지가 중요합니다.

사례 4. 수도권 집을 팔고 지방 자녀 집으로 주소만 옮기는 경우

주민등록만 이전하고 실제로 거주하지 않는다면 특례 적용 또는 사후관리 과정에서 문제가 생길 수 있습니다. 이 제도 역시 실질적인 지방 이주가 핵심이 될 가능성이 높습니다.

핵심 정리: 고령 1주택자 지방 이주 특례는 큰 세제지원이 될 수 있지만, 발표만 보고 먼저 매도해서는 안 됩니다. 연령·지역·이주기한·실거주 조건이 확정된 뒤 거래 일정을 맞춰야 합니다.

지방 세컨드홈 특례는 지역과 주택가액 범위가 확대됩니다

지방 세컨드홈 특례는 1주택자가 인구감소지역 등에서 추가 주택을 취득하더라도 기존 보유주택에 대해 양도소득세와 종합부동산세의 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.

정부안은 적용지역을 넓히고 일부 지역의 주택가액 상한을 높이며, 취득 적용기간도 연장합니다.

구분	현행	개편안
비수도권 인구감소지역	특례 적용	유지
수도권 접경지역 인구감소지역·비수도권 인구감소관심지역	특례 적용	유지
그 외 일부 비수도권 지역	대상 아님	대통령령으로 정하는 지역 추가
일부 대상지역 주택가액 상한	공시가격 4억원	공시가격 6억원
추가되는 비수도권 지역 주택가액 상한	없음	공시가격 4억원
취득 적용기간	2026년 12월 31일까지	2029년 12월 31일까지

종전주택과 같은 시·군·구에 있는 주택을 추가 취득하는 경우는 특례에서 제외되는 구조가 유지됩니다.

세컨드홈을 살 때 흔히 하는 착각

• 지방주택이면 모두 특례 대상이라고 생각하는 경우
• 실거래가만 보고 공시가격 상한을 확인하지 않는 경우
• 종전주택과 같은 시·군·구의 주택도 가능하다고 생각하는 경우
• 적용기간 안에 계약만 하면 된다고 생각하는 경우
• 양도세와 종부세 특례 요건이 완전히 같다고 보는 경우

사례 5. 수도권 1주택자가 인구감소지역에 공시가격 3억원 주택을 취득

지역, 주택가액, 취득시기와 동일 시·군·구 제외 요건을 모두 충족한다면 기존 수도권 주택의 1세대 1주택 특례를 유지할 가능성이 있습니다.

사례 6. 지방 광역시의 아파트를 세컨드홈으로 취득

비수도권이라고 무조건 대상은 아닙니다. 광역시 제외 원칙과 군 지역 포함 여부, 대통령령에서 정할 추가 대상지역을 확인해야 합니다.

핵심 정리: 지방 세컨드홈은 범위가 확대되지만 모든 지방주택이 해당되는 것은 아닙니다. 소재지, 공시가격과 취득일을 세 가지 핵심 기준으로 확인해야 합니다.

다주택자 조정대상지역 양도세 중과가 2년간 낮아집니다

현재 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 중과세율이 더해집니다.

• 1세대 2주택: 기본세율 6~45% + 20%p
• 1세대 3주택 이상: 기본세율 6~45% + 30%p

정부안은 다주택자의 보유세 정상화와 함께 주택을 처분할 기회를 주기 위해 2027년과 2028년에 중과 폭을 한시적으로 낮춥니다.

구분	2026년 현행 중과	2027년 양도	2028년 양도
조정대상지역 2주택	기본세율 +20%p	기본세율 +5%p	기본세율 +10%p
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 +30%p	기본세율 +10%p	기본세율 +15%p

완전한 중과 배제가 아니라 중과세율을 낮추는 방식입니다. 또한 보유기간이 2년 이상인 주택만 한시 완화 대상입니다.

정부안에는 2026년에 이미 중과세율로 양도했더라도 2027년 1월 1일 이후 예정신고 또는 확정신고를 하는 일정한 경우 2027년 완화세율을 적용할 수 있는 특례도 포함됐습니다.

가상 계산의 핵심

과세표준이 최고세율 구간이라고 가정하면 지방소득세 등을 제외해도 가산세율 차이가 큽니다. 다만 실제 양도세는 양도차익, 필요경비, 기본공제, 보유기간과 장기공제 적용 여부에 따라 달라집니다.

핵심 정리: 다주택자 양도세 중과는 2027년에 가장 크게 완화되고 2028년에는 완화 폭이 줄어듭니다. 보유기간 2년 미만 주택은 이 특례를 적용받지 못합니다.

조정대상지역 일시적 2주택 처분기한은 3년에서 2년으로 줄어듭니다

1주택자가 새 집을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 일정 기간 안에 종전주택을 팔면 양도소득세 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

현행 종전주택 처분기한은 신규주택 취득일부터 3년입니다.

개편안은 조정대상지역에 있던 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득하면 종전주택을 2년 이내에 팔도록 기한을 단축합니다.

상황	종전주택 처분기한
일반적인 일시적 2주택	신규주택 취득일부터 3년
조정대상지역 종전주택 + 조정대상지역 신규주택	신규주택 취득일부터 2년

양도세 변경은 2026년 10월 1일 이후 조정대상지역 종전주택을 양도하는 분부터 적용할 예정입니다.

다만 2026년 8월 3일 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 규정을 적용하는 경과조치가 있습니다.

사례 7. 기존 집 매도를 3년 일정으로 계획한 갈아타기 가구

종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있다면 새 기한은 2년이 될 수 있습니다. 계약일이 아니라 신규주택 취득일과 종전주택의 세법상 양도일을 확인해야 합니다.

핵심 정리: 조정대상지역 간 갈아타기는 3년이 아니라 2년 처분기한을 기준으로 계획해야 합니다. 2026년 8월 3일 이전 계약은 경과조치 대상인지 확인하세요.

종부세 일시적 2주택 특례기간도 2년으로 줄어듭니다

양도세뿐 아니라 종합부동산세의 일시적 2주택 특례기간도 같은 방향으로 단축됩니다.

현행은 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 처분하면 1세대 1주택자로 보아 기본공제, 세액공제와 납부유예를 적용할 수 있습니다.

개편안에서는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 허용기간이 신규주택 취득일부터 2년으로 줄어듭니다.

시행령 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하며, 2026년 8월 3일 이전 취득 또는 계약금 지급을 마친 계약에는 종전 규정을 적용하는 경과조치가 예정돼 있습니다.

핵심 정리: 조정대상지역 일시적 2주택자는 종전주택 매도기한을 놓치면 양도세 비과세뿐 아니라 종부세 1주택 특례도 잃을 수 있습니다.

조정대상지역 매입임대 아파트 특례는 단계적으로 폐지됩니다

과거 등록한 4년 단기매입임대주택과 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트는 일정한 요건을 충족하면 다주택자 양도세 중과에서 제외될 수 있었습니다.

정부안은 자동 등록말소된 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해 기존 중과배제 혜택을 단계적으로 종료합니다.

1단계: 2027년 말까지 기존 중과배제 유지

임대의무기간이 끝나 자동 등록말소된 조정대상지역 매입임대 아파트는 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 기존 중과배제를 적용받는 방향입니다.

다만 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 진행 중이거나, 신규 조정대상지역 지정 또는 재건축·재개발이 진행 중인 경우에는 각각의 기준일 중 가장 늦은 날부터 1년의 기한을 적용하는 예외가 있습니다.

2단계: 2028년에는 축소된 특례 적용

2028년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도하는 일정한 매입임대 아파트에는 중과세율을 절반 수준으로 완화하는 별도 특례가 적용됩니다.

• 개인 2주택: 기본세율 +10%p
• 개인 3주택 이상: 기본세율 +15%p
• 법인 추가과세: 10%
• 임대기간 중 양도소득 장기공제율: 30%

기존 장기공제 우대율 50%보다 축소된 수준이며, 정해진 특례기간이 지나면 우대공제가 배제됩니다.

사례 8. 자동 등록말소된 서울 매입임대 아파트

기존 중과배제를 유지하려면 자신의 임대의무 종료일과 2027년 12월 31일 기한 중 어떤 기준이 적용되는지 먼저 확인해야 합니다. 2028년으로 넘어가면 완전한 중과배제가 아니라 축소된 세율이 적용될 수 있습니다.

핵심 정리: 조정대상지역 매입임대 아파트는 ‘언젠가 팔아도 계속 중과배제’되는 구조가 아닙니다. 2027년과 2028년의 혜택이 다르므로 양도일 관리가 중요합니다.

상생임대주택 특례에도 양도기한이 새로 생깁니다

상생임대주택은 직전 계약보다 임대료와 보증금 증가율을 5% 이내로 유지하는 등 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제의 2년 거주요건을 면제받을 수 있는 제도입니다.

개편안은 기존 요건을 유지하면서 상생임대차계약 종료일에 따라 양도기한을 추가합니다.

상생임대차계약 종료 시점	주택 양도기한
2026년 12월 31일 이전 종료	2027년 12월 31일까지
2027년 1월 1일 이후 종료	계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날

2026년 10월 1일 이후 양도분부터 적용하는 방향입니다.

상생임대차계약을 체결했다는 사실만으로 특례가 영구히 유지되는 것이 아니라, 계약 종료 후 정해진 기간 안에 주택을 팔아야 하는 구조로 바뀝니다.

핵심 정리: 상생임대인은 계약 체결일뿐 아니라 계약 종료일과 주택 양도기한까지 함께 관리해야 합니다.

오래된 장기임대주택 감면에도 최종 양도기한이 생깁니다

정부안은 과거에 신축·임대를 시작한 장기임대주택의 양도소득세 감면제도를 계속 무기한 유지하지 않고 양도기한을 설정합니다.

대상은 국민주택규모 이하이면서 정해진 신축·임대개시·임대기간 요건을 충족한 오래된 장기임대주택입니다.

• 수도권 아파트: 2029년 12월 31일까지 양도
• 수도권 아파트 외 주택: 2031년 12월 31일까지 양도

기존 감면율은 요건에 따라 100% 또는 50%이지만, 새 기한이 확정되면 기한 이후 양도분은 해당 감면을 받지 못할 수 있습니다.

핵심 정리: 오래된 임대주택 감면대상자는 감면율만 볼 것이 아니라 주택 유형별 최종 양도기한을 확인해야 합니다.

Part 2 대상별 영향 한눈에 보기

대상	주요 변화	지금 확인할 것
장기 실거주 1주택자	양도소득 기본공제 확대 방향	거주기간·주택가액
고령 수도권 1주택자	지방 이주 양도세 특례 신설	연령·이주지역·의무거주
지방 세컨드홈 취득 예정자	지역·가액 범위 확대	소재지·공시가격·취득일
조정대상지역 다주택자	2027~2028년 중과 한시 완화	보유기간·양도시점
조정대상지역 갈아타기 가구	종전주택 처분기한 2년	신규주택 취득일
등록말소 매입임대 아파트 보유자	중과배제 단계적 종료	임대종료일·2027~2028년 양도
상생임대인	계약 종료 후 양도기한 신설	계약 종료일
오래된 장기임대주택 보유자	감면 최종 양도기한 설정	주택 유형별 2029·2031년 기한

매도계획을 세우기 전 체크리스트

Part 2 핵심 결론

이번 Part 2에서 가장 중요한 것은 특례의 유무보다 적용기한입니다.

• 다주택자 중과 완화는 2027년과 2028년의 세율이 다릅니다.
• 조정대상지역 일시적 2주택은 종전주택 처분기한이 2년으로 짧아집니다.
• 지방 세컨드홈은 범위가 확대되지만 지역과 공시가격 요건을 모두 충족해야 합니다.
• 등록말소 임대아파트와 상생임대주택에는 구체적인 양도기한이 생깁니다.
• 정부안 발표일 이전 계약은 경과조치 대상이 될 수 있습니다.

2026 부동산 세제개편 Part 3｜비거주기간 인정·재건축 공사기간·비사업용 토지 세금 변화

2026년 부동산 세제개편 Part 3의 핵심은 실제로 집에 살지 못한 기간을 어디까지 거주기간으로 인정할 것인가입니다.

장기보유특별공제가 장기거주 소득공제 중심으로 바뀌면 직장 전근, 자녀 취학, 장기 치료, 부모 봉양, 재개발·재건축 공사처럼 본인 의사와 무관하게 집을 비워야 한 기간을 어떻게 처리하는지가 중요해집니다.

정부안은 일정한 요건을 충족한 경우 비거주기간의 전부 또는 일부를 거주기간으로 인정하도록 보완했습니다. 반면 비사업용 토지는 장기보유공제를 배제하고 중과세율을 높이는 방향으로 과세가 강화됩니다.

이번 내용 역시 정부가 발표한 세제개편안 기준입니다. 최종 적용은 국회 심의와 법률·시행령 개정을 거쳐 확정됩니다.

취학·전근·질병 때문에 이사한 기간도 거주기간으로 인정됩니다

현재 주택 거주기간은 원칙적으로 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지 계산합니다.

다만 공부상 기록과 실제 거주가 다르면 실제 거주 여부를 기준으로 판단할 수 있습니다.

개편안은 장기거주 소득공제 도입에 맞춰 부득이한 사유로 집을 떠난 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하도록 했습니다.

모든 이사가 인정되는 것은 아닙니다

아래 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 주거를 이전하는 날 현재 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주했을 것
2. 법에서 정한 부득이한 사유가 발생했을 것
3. 타 시·군 또는 인정되는 지역으로 실제 주거를 이전했을 것

인정되는 부득이한 사유

• 고등학교 또는 대학교 취학
• 직장 변경·전근 등 근무상 형편
• 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병
• 학교폭력 피해로 인한 전학
• 국외 거주가 필요한 취학 또는 근무로 출국
• 60세 이상 직계존속을 동거 봉양하기 위한 합가
• 그 밖에 이와 유사한 부득이한 사유

국내 이전은 원칙적으로 타 시·군으로 이동해야 합니다. 광역시의 구 지역과 읍·면 지역 간 이동, 도농복합시의 동 지역과 읍·면 지역 간 이동 등도 인정 범위에 포함됩니다.

해외 취학이나 해외근무라면 해외로 실제 주거를 이전해야 합니다.

가상 사례 1｜전근으로 서울에서 부산으로 이사한 직장인

서울 아파트에서 3년간 살던 40대 직장인이 부산지사로 전근해 가족과 함께 이사했다고 가정해보겠습니다.

해당 주택에서 1년 이상 계속 거주했고 근무상 형편으로 타 시로 이전했다면, 집을 비운 기간 중 최대 3년을 장기거주 소득공제의 거주기간으로 인정받을 가능성이 있습니다.

가상 사례 2｜같은 시 안에서 가까운 동네로 이사한 경우

단순히 생활 편의를 위해 같은 시 안에서 다른 동으로 이사했다면 타 시·군 이전 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

직장 사정이 있었다고 해도 주거이전 지역 요건과 실제 이전 여부를 함께 확인해야 합니다.

핵심 정리: 취학·전근·질병·부모 봉양으로 집을 떠난 경우에도 최대 3년까지 거주기간을 인정받을 수 있습니다. 다만 사유, 종전 거주기간과 이전지역 요건을 모두 충족해야 합니다.

종부세 거주공제에도 같은 비거주기간 인정규정이 적용됩니다

양도소득세 장기거주 소득공제뿐 아니라 종합부동산세 1세대 1주택 거주기간 세액공제에도 부득이한 비거주기간 인정제도가 신설됩니다.

인정사유와 기본조건은 양도세 규정과 유사합니다.

• 주거이전 시점에 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주
• 취학·전근·장기치료·학교폭력 피해·해외취학·해외근무·부모 봉양 등
• 타 시·군 또는 해외로 주거이전
• 최대 인정기간 3년

종부세 규정은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하는 정부안입니다.

가상 사례 3｜부모 봉양을 위해 합가한 60대 1주택자

자신의 주택에서 10년간 거주하던 60대가 85세 부모를 돌보기 위해 다른 시에 있는 부모 집으로 합가했다고 가정해보겠습니다.

60세 이상 직계존속 동거 봉양이라는 사유와 주거이전 요건을 충족한다면 최대 3년을 종부세 거주공제 산정에서 인정받을 수 있습니다.

다만 자신의 주택을 계속 보유하는 동안 종부세 과세대상 여부와 기본공제는 별도로 계산해야 합니다.

핵심 정리: 양도세뿐 아니라 종부세 거주공제도 부득이한 주거이전 기간을 보완합니다. 양도세는 2028년 이후 양도분, 종부세는 2027년 이후 납세의무분부터 적용하는 방향입니다.

인구감소지역·농어촌주택을 함께 보유한 기간도 인정됩니다

1주택자가 인구감소지역이나 농어촌지역 등에 주택을 추가로 취득하면 실제 기존주택에 계속 거주하기 어려운 경우가 있습니다.

정부안은 일정한 특례주택을 기존주택과 함께 보유한 기간을 기존주택의 거주기간으로 인정하도록 했습니다.

대상이 되는 특례주택

• 인구감소지역 또는 인구감소관심지역 주택
• 농어촌주택과 고향주택
• 지방 저가주택
• 전용면적 60㎡ 이하 소형 신축주택
• 준공 후 미분양주택

이들 주택은 다주택자 양도세 중과나 1세대 1주택 특례에서 주택 수를 계산할 때 제외되는 일부 특례주택을 의미합니다.

인정기간은 기존주택과 해당 특례주택을 동시에 보유한 기간입니다.

가상 사례 4｜서울 1주택자가 고향주택을 추가 취득

서울 아파트에서 거주하던 50대가 부모님이 계신 인구감소지역에 공시가격 기준을 충족하는 소형주택을 취득했다고 가정해보겠습니다.

해당 지방주택이 세법상 특례주택으로 인정된다면 서울 기존주택과 지방주택을 함께 보유한 기간을 서울 주택의 장기거주 소득공제 거주기간으로 반영할 수 있습니다.

주의해야 할 점

지방에 있다는 사실만으로 특례주택이 되는 것은 아닙니다.

지역, 면적, 공시가격, 취득시기와 각 특례별 요건을 충족해야 합니다.

또한 이 인정 역시 장기거주 소득공제의 공제율 계산에만 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 거주요건을 대신하지 않습니다.

핵심 정리: 정책상 주택 수에서 제외되는 일부 지방·농어촌·미분양 특례주택은 함께 보유한 기간을 기존주택의 거주기간으로 인정받을 수 있습니다.

등록임대주택 임대기간도 거주공제에 일부 반영됩니다

등록임대주택은 세입자에게 임대하는 동안 소유자가 실제로 거주할 수 없습니다.

장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌면 등록임대주택 보유자가 기존보다 불리해질 수 있어, 정부안은 일정한 등록임대기간을 거주기간으로 인정하는 보완책을 마련했습니다.

적용 대상

다주택자 양도소득세 중과에서 제외되는 등록임대주택이 대상이며, 조정대상지역 매입임대 아파트는 제외됩니다.

조세특례제한법상 별도의 장기보유특별공제 우대를 적용하지 않는 경우를 전제로 합니다.

임대기간에 적용되는 공제율

구분	등록임대기간 인정 공제율
양도 당시 1주택	연 4%, 최대 40%
1주택 외	연 2%, 최대 30%

등록임대기간을 거주기간으로 인정해 해당 공제율을 적용하지만, 실제로 거주한 것과 완전히 동일하게 취급하는 것은 아닙니다.

핵심 정리: 등록임대주택 임대기간도 거주공제율 산정에 일부 반영되지만, 실제 거주요건 자체를 충족한 것으로 보지는 않습니다.

재개발·재건축 공사기간의 50%를 거주기간으로 인정합니다

재개발이나 재건축이 진행되면 기존 주택이 철거되고 새 주택이 완공될 때까지 거주할 수 없습니다.

정부안은 일정한 요건을 충족한 기존 거주자에게 공사기간의 50%를 장기거주 소득공제 거주기간으로 인정합니다.

대상주택 요건

관리처분계획 인가일 현재 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주 중이어야 합니다.

관리처분계획 인가 전에 건물이 철거된 경우에는 철거일부터 소급해 6개월이 되는 날을 기준일로 봅니다.

인정되는 공사기간

관리처분계획 인가일부터 신축주택에 입주할 수 있는 날까지의 기간입니다.

인가 전 철거된 경우에는 철거일부터 소급한 6개월 시점부터 입주가능일까지를 공사기간으로 계산합니다.

공제율

• 1주택: 연 8%, 최대 80%
• 1주택 외: 연 2%, 최대 30%

단, 실제 거주기간으로 인정되는 것은 계산한 공사기간의 절반입니다.

가상 사례 5｜재건축 공사기간이 4년인 1주택자

관리처분계획 인가일 현재 5년 동안 실제 거주했고 재건축 공사로 4년간 이주했다고 가정해보겠습니다.

대상요건을 충족하면 공사기간 4년 중 50%인 2년을 거주공제율 계산에 추가할 수 있습니다.

따라서 실제 거주 5년과 인정 공사기간 2년을 합쳐 7년을 기준으로 공제율을 산정하는 구조입니다.

이 예시는 제도 이해를 위한 단순 계산이며 실제 기간은 관리처분인가일, 철거일과 입주가능일을 기준으로 확인해야 합니다.

핵심 정리: 재건축·재개발로 집을 비운 기간 전부가 아니라 공사기간의 50%만 인정됩니다. 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 계속 거주한 주택이어야 합니다.

종부세도 재건축 공사기간의 50%를 거주기간으로 인정합니다

종부세 1세대 1주택 거주기간 세액공제에서도 동일한 취지의 보완규정이 마련됩니다.

대상주택과 공사기간 계산방식은 양도세 장기거주 소득공제와 유사합니다.

• 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 계속 거주
• 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 계산
• 인정되는 거주기간은 공사기간의 50%
• 2027년 1월 1일 이후 종부세 납세의무분부터 적용

재건축 중에는 기존 주택이 철거돼 거주할 수 없으므로 장기 실거주자의 종부세 공제기간이 단절되는 문제를 보완하려는 내용입니다.

핵심 정리: 재건축 공사기간의 50% 인정은 양도세뿐 아니라 종부세 거주공제에도 적용됩니다. 다만 적용시기는 서로 다릅니다.

주택을 상가로 바꾼 뒤 팔면 보유기간 계산이 달라집니다

주택을 상가나 사무실 등 주택 외 용도로 변경한 뒤 양도하는 방식이 절세에 활용되는 문제를 막기 위한 규정도 신설됩니다.

현재는 상가 등 주택 외 부동산의 장기보유특별공제를 계산할 때 자산 취득일부터 양도일까지 전체 보유기간을 기준으로 연 2%, 최대 30% 공제율을 적용합니다.

개편 후 주택을 주택 외 용도로 바꿔 양도하면 인정되는 보유기간은 다음과 같이 계산합니다.

• 주택으로 보유한 기간 중 실제로 거주한 기간
• 주택 외 용도로 보유한 기간

즉 주택으로 소유했지만 실제 거주하지 않은 기간은 주택 외 자산의 장기보유 소득공제 기간에서 빠질 수 있습니다.

다주택 중과대상 주택이었다면 더 엄격합니다

용도변경 전 주택이 다주택자의 조정대상지역 중과대상 주택이었다면 주택으로 보유한 기간은 인정하지 않고, 용도변경 후 주택 외 자산으로 보유한 기간만 공제기간에 포함합니다.

가상 사례 6｜10년 보유한 주택을 상가로 바꾼 경우

주택을 10년 보유했지만 실제 거주는 3년이고, 이후 상가로 변경해 2년 보유한 뒤 양도했다고 가정해보겠습니다.

개편안 기준 인정기간은 실제 거주한 3년과 상가로 보유한 2년을 합친 5년이 될 수 있습니다. 단순히 최초 취득일부터 계산한 12년 전체가 인정되는 것은 아닙니다.

핵심 정리: 주택을 상가로 용도변경해 장기보유공제를 받는 방식이 제한됩니다. 실제 주택 거주기간과 용도변경 후 보유기간만 인정하는 방향입니다.

공공매입임대주택 건설용 토지 감면율이 15%로 올라갑니다

공공매입임대주택 건설을 위해 사업자에게 토지를 양도하는 경우 양도소득세 감면율이 확대됩니다.

구분	현행	개편안
양도소득세 감면율	10%	15%
감면한도	별도 규정 없음	연 2억원·5년 합계 3억원
적용기한	2027년 12월 31일	2028년 12월 31일

토지를 넘겨받는 사람은 공공주택사업자와 약정을 체결하고 공공매입임대주택을 건설해 양도하는 사업자여야 합니다.

감면한도는 공익사업용 토지 감면, 대토보상 과세특례 등 일부 토지 감면제도와 합산합니다.

핵심 정리: 공공매입임대주택 건설을 위한 토지 양도는 감면율이 10%에서 15%로 늘지만 연간·누적 감면한도가 새로 적용됩니다.

주택신축용 토지 종부세 합산배제 범위가 넓어집니다

주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지는 일정 요건에서 종부세 과세표준 합산에서 제외할 수 있습니다.

현행은 종합합산 과세대상 토지가 중심이지만, 개편안은 별도합산 과세대상 토지까지 적용 대상을 확대합니다.

취득 후 5년 이내에 사업계획승인을 받아야 하는 요건은 유지됩니다.

적용은 2027년 1월 1일 이후 종부세 납세의무가 성립하는 분부터입니다.

핵심 정리: 주택공급을 위해 보유하는 토지의 종부세 부담을 낮춰 주택사업 추진을 지원하는 개편입니다.

비사업용 토지는 장기보유공제에서 제외됩니다

비사업용 토지는 소유자가 직접 사업이나 농업 등에 사용하지 않고 보유하는 토지를 의미합니다.

정부안은 토지의 효율적 활용을 유도하기 위해 비사업용 토지에 대한 과세를 크게 강화합니다.

첫 번째 변화는 장기보유 소득공제 적용 배제입니다.

현재는 비사업용 토지도 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있지만, 2028년 1월 1일 이후 양도분부터는 공제배제 자산에 포함됩니다.

따라서 오랫동안 보유했다는 이유로 양도차익을 줄여주는 장기공제를 더 이상 적용받지 못하는 방향입니다.

개인 비사업용 토지 중과세율은 +20%p로 올라갑니다

현행 개인 비사업용 토지 양도세는 소득세 기본세율 6~45%에 10%포인트를 추가합니다.

개편안은 추가세율을 20%포인트로 올립니다.

구분	현행	2028년 이후 정부안
장기보유 소득공제	적용 가능	적용 배제
양도소득세율	기본세율 +10%p	기본세율 +20%p

장기보유공제 배제와 중과세율 인상이 동시에 적용되므로 양도차익이 큰 토지는 세 부담 차이가 클 수 있습니다.

가상 사례 7｜20년 보유한 나대지 매도

개인이 사업에 사용하지 않은 나대지를 20년간 보유하다 2028년 이후 양도한다고 가정해보겠습니다.

보유기간이 길어도 장기보유 소득공제를 받지 못하고 기본세율에 20%포인트가 추가될 수 있습니다.

다만 실제 비사업용 토지 판정은 토지 지목, 소재지, 사용현황, 보유기간 중 사업용 사용기간과 법정 예외를 함께 따집니다.

핵심 정리: 비사업용 토지는 2028년부터 장기보유공제 배제와 중과세율 인상이 동시에 적용되는 방향입니다.

법인의 비사업용 토지 추가과세도 20%로 인상됩니다

법인이 비사업용 토지를 양도하면 일반 법인세 외에 토지 양도소득의 일정 비율을 추가로 납부합니다.

현재 추가과세율은 10%지만 개편안은 20%로 높입니다.

적용시기는 개인과 동일하게 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.

핵심 정리: 법인은 일반 법인세에 더해 비사업용 토지 양도차익의 20%를 추가 납부하는 구조로 강화됩니다.

나대지 등 종합합산토지 최고 종부세율이 4%로 올라갑니다

나대지, 잡종지 등 종합합산 과세대상 토지의 종합부동산세율도 조정됩니다.

과세표준	현행 세율	개편안
15억원 이하	1%	1%
15억원 초과~45억원 이하	2%	2%
45억원 초과	3%	4%

상가·공장·물류시설 부지 등 별도합산토지 세율은 이번 항목에서 유지됩니다.

따라서 직접 사업에 사용하는 토지보다 나대지·잡종지 등 고액 종합합산토지 보유자가 더 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.

핵심 정리: 종합합산토지 중 과세표준 45억원 초과분의 종부세율은 2028년부터 3%에서 4%로 올라가는 방향입니다.

Part 3 적용시기 한눈에 보기

개정내용	적용시기
부득이한 주거이전 기간 양도세 거주인정	2028년 1월 1일 이후 양도분
특례주택 보유기간 거주인정	2028년 1월 1일 이후 양도분
등록임대기간 거주인정	2028년 1월 1일 이후 양도분
재개발·재건축 공사기간 양도세 인정	2028년 1월 1일 이후 양도분
종부세 부득이한 주거이전 인정	2027년 1월 1일 이후 납세의무분
종부세 재건축 공사기간 인정	2027년 1월 1일 이후 납세의무분
공공매입임대 토지 양도세 감면 확대	2027년 1월 1일 이후 양도분
주택신축용 토지 종부세 합산배제 확대	2027년 1월 1일 이후 납세의무분
비사업용 토지 공제배제·중과 강화	2028년 1월 1일 이후 양도분
종합합산토지 최고세율 인상	2028년 1월 1일 이후 납세의무분

Part 3 확인 체크리스트

Part 3 핵심 결론

거주 중심 세제로 바뀌면서 실제로 살지 않은 기간이 무조건 불리해지는 것은 아닙니다.

전근·취학·질병·부모 봉양, 지방 특례주택 보유, 등록임대와 재건축 공사처럼 합리적인 사유가 있다면 일정 범위에서 거주기간을 보완해 줍니다.

반대로 단순 보유나 절세 목적의 용도변경, 사용하지 않는 비사업용 토지에 대한 혜택은 축소됩니다.

2026 부동산 세제개편 Part 4｜1주택자·다주택자·은퇴자 상황별 영향과 최종 대응법

2026년 부동산 세제개편은 모든 사람에게 같은 방향으로 작용하지 않습니다.

장기간 실제 거주한 1주택자는 거주 중심 공제의 보호를 받을 수 있지만, 오래 보유하고도 거주하지 않은 주택은 양도세 공제가 줄어들 수 있습니다. 다주택자는 2027년과 2028년 양도세 중과 완화 기회를 검토할 수 있는 반면, 종합부동산세 과세표준과 실거주 여부에 따른 부담 변화도 함께 계산해야 합니다.

따라서 이번 개편에서 가장 중요한 질문은 “세금이 오르는가?”가 아니라 다음 네 가지입니다.

• 나는 세법상 몇 주택자인가?
• 각 주택에서 실제로 몇 년 거주했는가?
• 매도 예정일이 2027년·2028년·2029년 중 언제인가?
• 정부안이 최종 법률로 확정됐는가?

실거주 1주택자｜오래 살았다면 공제율은 유지될 수 있습니다

이번 개편은 주택을 오래 보유한 사람보다 실제로 오래 거주한 사람에게 양도세와 종부세 공제를 집중하는 방향입니다.

1세대 1주택 양도소득 공제는 2028년을 과도기로 거쳐 2029년부터 거주기간 중심으로 바뀝니다. 최대 공제율은 80%로 유지되지만, 보유기간만으로 받는 공제는 사라지는 방향입니다.

유리할 가능성이 높은 유형

• 한 주택에서 10년 이상 실제 거주한 가구
• 주택 보유기간과 거주기간이 거의 같은 가구
• 전입·전출과 실제 거주자료가 명확한 가구
• 고령자 공제와 장기거주 공제를 함께 적용받는 가구

가상 사례 1｜15년 보유·15년 거주한 60대 부부

경기도 아파트 한 채에서 15년 동안 실제로 거주한 부부라면 거주 중심 공제로 전환돼도 최대 공제율을 적용받을 가능성이 높습니다.

다만 양도세는 양도가액, 취득가액과 필요경비를 함께 계산하고, 종부세 세액공제는 새로 도입되는 공제금액 한도의 영향을 받을 수 있습니다.

핵심 정리: 오랫동안 한 집에서 실제 생활한 1주택자는 이번 개편의 보호 대상에 가깝습니다. 거주기간 입증자료를 정리하는 것이 우선입니다.

오래 보유했지만 거주기간이 짧은 1주택자｜가장 먼저 세액을 다시 계산해야 합니다

집을 10년 이상 소유했지만 세입자에게 임대하고 실제로는 2~3년만 거주했다면 개편 전후의 양도세 차이가 커질 수 있습니다.

2028년에는 거주공제와 일부 보유공제가 함께 남지만, 2029년 이후에는 1주택 보유공제가 폐지되고 거주공제 중심으로 전환됩니다.

가상 사례 2｜12년 보유·2년 거주한 서울 아파트

현재는 보유기간과 거주기간을 각각 반영할 수 있지만, 2029년 이후에는 실제 거주 2년을 중심으로 공제율이 산정되는 방향입니다.

이 경우 “2028년에 파는 것이 무조건 낫다”고 결론 내리면 안 됩니다. 1년 사이 주택가격, 양도차익, 임대수익과 거래비용이 달라질 수 있기 때문입니다.

매도 전 확인 순서

1. 최초 취득일과 실제 거주기간을 분리해 정리합니다.
2. 2027년·2028년·2029년 예상 양도세를 각각 계산합니다.
3. 양도소득 기본공제와 장기거주 공제한도를 함께 반영합니다.
4. 주택가격과 임대수익을 세액 차이와 비교합니다.
5. 최종 법률의 시행일과 경과조치를 확인합니다.

핵심 정리: 장기보유·단기거주 1주택자는 개편 시기별 세액 비교가 필수입니다. 보유기간이 길다는 사실만으로 기존 공제를 기대하기 어려워질 수 있습니다.

비거주 1주택자｜집 한 채라고 모두 실거주 혜택을 받는 것은 아닙니다

한 채만 보유하고 있어도 그 주택에 직접 거주하지 않으면 종부세 기본공제와 양도세 공제에서 실거주 1주택자와 차이가 생길 수 있습니다.

정부안은 종부세 기본공제를 실거주 1주택과 비거주 1주택으로 구분합니다. 또한 양도세 장기공제도 실제 거주기간 중심으로 조정합니다.

예외를 확인할 수 있는 상황

• 직장 전근으로 다른 지역에 거주한 경우
• 본인이나 가족의 장기 치료로 이사한 경우
• 자녀 취학이나 학교폭력 피해로 이전한 경우
• 해외근무 또는 해외취학으로 출국한 경우
• 고령 부모를 봉양하기 위해 합가한 경우
• 재개발·재건축 공사로 거주할 수 없었던 경우

이러한 사유가 있다고 모든 비거주기간이 자동 인정되는 것은 아닙니다. 주거이전 전에 일정 기간 계속 거주했는지, 타 시·군 또는 해외로 실제 이전했는지, 인정기간 한도를 충족하는지를 함께 봅니다.

핵심 정리: 비거주 사유가 불가피했다면 증빙을 확보하세요. 인사발령서, 재학증명서, 진단서, 출입국기록과 주민등록 자료가 중요할 수 있습니다.

다주택자｜2027년과 2028년 중 언제 팔지 비교해야 합니다

조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2027년과 2028년에 단계적으로 완화되는 정부안입니다.

2027년의 중과 가산세율이 2028년보다 낮기 때문에 세율만 보면 2027년이 유리할 수 있습니다. 그러나 모든 다주택자가 2027년에 매도해야 하는 것은 아닙니다.

구분	2027년	2028년
조정대상지역 2주택	기본세율 +5%p	기본세율 +10%p
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 +10%p	기본세율 +15%p
완화 대상 기본조건	보유기간 2년 이상 주택

가상 사례 3｜서울·경기 아파트 3채를 보유한 임대인

임대수익이 낮고 종부세와 대출이자가 큰 주택은 2027년 매도를 우선 검토할 수 있습니다.

반대로 안정적인 임대수익이 발생하고 향후 실거주 계획이 있는 주택은 양도세율 하나만 보고 매도하기보다 보유 현금흐름을 함께 비교해야 합니다.

주택별로 계산해야 하는 항목

• 현재 시세와 예상 양도차익
• 취득가액과 인정 가능한 필요경비
• 보유기간 2년 충족 여부
• 조정대상지역 해당 여부
• 2027년·2028년 중과세율 차이
• 매도 전까지 발생할 종부세와 대출이자
• 연간 임대소득과 공실 위험

핵심 정리: 다주택자는 세대 전체를 한꺼번에 판단하지 말고 주택별 수익성과 세금을 따로 계산한 뒤 매도 순서를 정해야 합니다.

갈아타기 예정자｜조정대상지역은 2년 처분기한이 핵심입니다

기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득하면 일시적 2주택이 될 수 있습니다.

종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 정부안은 양도세와 종부세의 종전주택 처분기한을 3년에서 2년으로 단축합니다.

가상 사례 4｜2027년 4월 새 아파트 잔금을 치르는 가구

조정대상지역 기존 아파트를 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한다면, 신규주택의 세법상 취득일을 기준으로 종전주택 처분기한을 계산해야 합니다.

매매계약일이 아니라 일반적으로 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득·양도시기 판단에 중요할 수 있습니다.

핵심 정리: 갈아타기 가구는 새 집 계약일보다 취득일과 종전주택 양도일을 먼저 관리해야 합니다.

은퇴자와 고령 1주택자｜세액공제와 납부유예를 구분하세요

고령 1주택자가 활용할 수 있는 제도는 크게 세액공제, 납부유예와 지방이주 양도세 특례로 나뉩니다.

제도	효과	핵심 확인사항
종부세 연령공제	산출세액 일부 공제	연령과 공제금액 한도
종부세 거주공제	실제 거주기간에 따라 공제	5년·10년·15년 거주구간
종부세 납부유예	납부시기를 주택 처분 시점 등까지 연기	소득·연령·거주·세부담 요건
고령자 지방이주 특례	수도권 주택 양도세 감면 가능	최종 연령·지역·거주요건

납부유예는 세금을 면제하는 제도가 아닙니다. 주택을 처분하거나 유예사유가 종료되면 유예세액과 이자상당액을 납부할 수 있습니다.

가상 사례 5｜소득은 적지만 고가주택에서 오래 거주한 70대

연금소득이 적고 보유세가 소득에서 큰 비중을 차지한다면 납부유예 요건을 검토할 수 있습니다.

장기거주 공제와 연령공제를 먼저 적용한 뒤 남은 종부세를 납부유예할 수 있는지 확인하는 순서가 적절합니다.

핵심 정리: 고령자는 공제와 유예를 혼동하지 말고 실제 절감액, 유예세액과 향후 납부시점을 각각 확인해야 합니다.

임대사업자｜등록말소일과 양도기한을 달력에 표시해야 합니다

임대사업자에게는 세율보다 기한 관리가 더 중요할 수 있습니다.

자동 등록말소된 조정대상지역 매입임대 아파트, 상생임대주택과 오래된 장기임대주택 특례에는 각각 다른 양도기한이 설정됩니다.

확인해야 할 날짜

• 임대사업자 등록일
• 임대의무기간 시작일과 종료일
• 자동 등록말소일
• 상생임대차계약 시작일과 종료일
• 재건축·재개발 사업 진행일
• 2027년 12월 31일 또는 2028년 특례기간 해당 여부
• 장기임대주택 유형별 2029년·2031년 양도기한

가상 사례 6｜자동말소된 서울 매입임대 아파트

2027년까지 양도하면 기존 중과배제를 적용받을 수 있는 유형이라도, 2028년에 매도하면 축소된 중과 완화와 장기공제율이 적용될 수 있습니다.

양도기한을 하루 넘겼을 때 혜택이 크게 달라질 수 있으므로 잔금일을 기준으로 일정을 여유 있게 잡아야 합니다.

핵심 정리: 임대사업자는 “임대기간을 채웠다”는 사실만 확인하지 말고, 특례가 유지되는 최종 양도일을 별도로 관리해야 합니다.

지방 세컨드홈 보유자｜지역·공시가격·취득일을 모두 충족해야 합니다

지방 세컨드홈 특례는 적용지역과 일부 주택가액 범위가 확대되고 취득기간도 연장되는 방향입니다.

그러나 지방에 주택을 샀다는 이유만으로 자동 적용되는 것은 아닙니다.

취득 전에 확인할 세 가지

1. 지역: 인구감소지역, 인구감소관심지역 또는 향후 대통령령으로 정하는 지역인지
2. 가격: 취득 당시 또는 기준일의 공시가격 상한을 충족하는지
3. 시기: 특례가 인정되는 취득기간 안에 취득했는지

종전주택과 같은 시·군·구에 있는 추가주택은 특례에서 제외될 수 있습니다.

핵심 정리: 지방 세컨드홈은 매매가보다 공시가격과 법정 지역 구분을 먼저 확인해야 합니다.

재개발·재건축 조합원｜공사기간 전부가 거주기간은 아닙니다

관리처분계획 인가일 현재 일정 기간 계속 거주했다면 재건축·재개발 공사기간 일부를 양도세와 종부세 거주기간으로 인정받을 수 있습니다.

인정되는 것은 공사기간 전부가 아니라 50%입니다.

가상 사례 7｜공사기간이 6년인 재건축 아파트

관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 계속 거주하는 등 요건을 충족했다면 공사기간 6년 중 3년을 거주기간으로 반영할 수 있습니다.

사업 지연으로 실제 공사기간이 길어졌더라도 전 기간을 모두 인정하는 구조는 아닙니다.

핵심 정리: 관리처분계획 인가일, 철거일과 신축주택 입주가능일을 증명하는 자료를 보관해야 합니다.

토지 보유자｜2028년 이전에 비사업용 여부를 판정하세요

비사업용 토지는 2028년부터 장기보유 소득공제가 배제되고 중과 가산세율이 높아지는 방향입니다.

개인은 기본세율에 20%포인트가 추가되고, 법인은 일반 법인세 외 추가과세율이 20%로 올라갑니다.

가상 사례 8｜20년 보유한 나대지를 매도하려는 개인

오래 보유했다는 이유만으로 장기보유공제를 받을 수 없게 될 수 있습니다. 토지가 실제 사업에 사용됐는지, 농지·임야의 재촌·자경 요건을 충족하는지와 법정 예외기간이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

준비할 자료

• 토지대장과 지적도
• 사업자등록과 사업용 사용자료
• 농지원부·농업경영체 자료
• 임대차계약서
• 건축허가·개발행위허가 자료
• 보유기간 중 실제 사용현황을 확인할 사진과 비용자료

핵심 정리: 비사업용 토지는 세율보다 판정이 먼저입니다. 실제 사용현황을 입증하지 못하면 장기보유공제 배제와 중과가 함께 적용될 수 있습니다.

2026 부동산 세제개편에서 많이 하는 실수 8가지

1. 정부안을 확정 법률로 생각하는 실수
   현재는 세제개편안 단계이므로 국회 심의와 시행령 개정 결과를 다시 확인해야 합니다.
2. 시가와 공시가격을 혼동하는 실수
   종부세 과세기준과 기본공제는 공시가격을 중심으로 판단합니다.
3. 보유기간과 거주기간을 같은 것으로 보는 실수
   2028년 이후 양도세 공제는 실제 거주기간의 중요성이 크게 높아집니다.
4. 다주택 중과가 완전히 폐지됐다고 생각하는 실수
   정부안은 2027년과 2028년 가산세율을 낮추는 한시 완화입니다.
5. 일시적 2주택 처분기한을 여전히 3년으로 생각하는 실수
   조정대상지역 간 갈아타기는 2년 적용 여부를 확인해야 합니다.
6. 지방주택은 모두 세컨드홈 특례라고 생각하는 실수
   지역·공시가격·취득시기와 동일 시·군·구 제외조건을 확인해야 합니다.
7. 등록임대주택 특례가 계속 유지된다고 생각하는 실수
   등록말소일과 양도시기에 따라 2027년·2028년 적용혜택이 달라질 수 있습니다.
8. 계약일만 보고 적용세법을 판단하는 실수
   양도·취득시기는 잔금일과 등기접수일 등 세법상 기준으로 판단할 수 있습니다.

주택 매도·보유 판단은 이 순서로 진행하세요

부동산 세제개편 공식 확인 사이트

1. 기획재정부

기획재정부 공식 홈페이지 바로가기

세제개편안 원문, 상세본, 문답자료와 향후 법률안 제출 내용을 확인하는 곳입니다. 정부안에서 공제율·세율·적용시기가 수정됐는지 우선 확인해야 합니다.

2. 국세청

국세청 공식 홈페이지 바로가기

현재 시행되는 양도소득세, 종합부동산세와 1세대 1주택 비과세 기준을 확인할 수 있습니다. 개정안 시행 전 거래에는 현행 안내를 기준으로 판단해야 합니다.

3. 국세청 홈택스

국세청 홈택스 바로가기

양도소득세 신고, 종부세 신고내역, 전자신고와 납부 관련 서비스를 이용할 수 있습니다. 개인별 과세자료와 기존 신고내역을 확인할 때 방문합니다.

4. 국가법령정보센터

국가법령정보센터 바로가기

소득세법·종합부동산세법·조세특례제한법과 시행령의 실제 개정 여부를 확인할 수 있습니다. 정부 발표와 법적 효력이 발생한 최종 규정을 구분할 때 필요합니다.

5. 부동산공시가격 알리미

부동산공시가격 알리미 바로가기

공동주택·개별주택과 토지의 공시가격을 조회할 수 있습니다. 종부세 과세기준과 지방 세컨드홈 주택가액 요건을 확인할 때 활용합니다.

2026 부동산 세제개편 FAQ

Q. 이번 개편안은 지금 바로 적용되나요?

아닙니다. 정부안에 따라 항목별로 2027년 또는 2028년 이후 적용을 추진하지만, 국회 심의와 법률 개정 전까지는 현행 세법이 적용됩니다.

Q. 1주택자는 모두 세금이 줄어드나요?

실거주 여부와 공시가격에 따라 다릅니다. 장기 실거주자는 상대적으로 유리할 수 있지만 비거주 1주택이나 고가주택은 공제한도와 세율 변화로 부담이 늘 수 있습니다.

Q. 10년 보유하고 2년 거주했다면 80% 공제를 받나요?

2029년 이후 정부안에서는 거주기간 중심으로 공제율을 계산하므로 보유 10년만으로 최대 80%에 도달하기 어렵습니다. 실제 거주기간과 최종 공제율표를 적용해야 합니다.

Q. 다주택자는 2027년에 팔면 중과가 완전히 없어지나요?

아닙니다. 중과 가산세율이 낮아지는 것이며 기본세율에 일정 비율이 추가됩니다. 보유기간 2년 이상 등 대상요건도 확인해야 합니다.

Q. 지방 주택을 사면 기존 집의 1주택 혜택이 유지되나요?

세컨드홈 특례대상 지역, 공시가격, 취득기간과 동일 시·군·구 제외조건 등을 충족해야 합니다. 일반적인 지방 아파트를 샀다는 이유만으로 자동 적용되지는 않습니다.

Q. 전근으로 집을 비운 기간도 거주기간에 포함되나요?

주거이전 전 1년 이상 계속 거주하고 근무상 형편으로 타 시·군 등에 실제 이전하는 등 요건을 충족하면 최대 3년까지 공제율 계산용 거주기간으로 인정될 수 있습니다.

Q. 인정된 비거주기간으로 조정대상지역 2년 거주요건도 채울 수 있나요?

아닙니다. 정부안에서 비거주기간 인정은 장기거주 소득공제의 공제율 계산을 위한 것이며, 1세대 1주택 우대공제 기본요건이나 조정대상지역 2년 거주 비과세요건에는 적용하지 않는다고 구분합니다.

Q. 재건축 공사기간은 모두 거주기간으로 인정되나요?

아닙니다. 관리처분계획 인가일 현재 계속 거주요건 등을 충족한 경우 공사기간의 50%를 인정하는 방향입니다.

Q. 종부세 납부유예를 받으면 세금이 없어지나요?

세금 납부시기만 늦추는 제도입니다. 주택 처분이나 유예 종료 시 유예세액과 이자상당액을 납부할 수 있습니다.

Q. 비사업용 토지를 2027년에 팔면 개정된 중과세율이 적용되나요?

정부안은 장기보유공제 배제와 중과세율 인상을 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 방향입니다. 최종 시행일과 세법상 양도일을 다시 확인해야 합니다.

2026 부동산 세제개편 최종 체크리스트

2026 부동산 세제개편 최종 결론

이번 부동산 세제개편의 가장 큰 방향은 보유보다 거주, 주택 수와 함께 주택가액, 무기한 특례보다 명확한 적용기한입니다.

실거주 1주택자는 장기거주 혜택을 유지할 수 있지만, 장기보유·단기거주 주택은 2029년 이후 공제구조가 크게 달라질 수 있습니다. 다주택자에게는 2027년과 2028년 매도 기회가 열리지만 종부세, 임대수익과 대출비용까지 함께 계산해야 합니다.

갈아타기 가구는 2년 처분기한, 임대사업자는 등록말소와 양도기한, 지방주택 보유자는 특례지역과 공시가격, 토지 보유자는 비사업용 판정이 핵심입니다.

정책 발표는 빠르게 이해하되 거래 결정은 숫자로 검증해야 합니다. 주택별 예상세액과 현금흐름을 연도별로 비교한 뒤 매도·보유·이주 여부를 결정하는 것이 이번 개편에 대응하는 가장 현실적인 방법입니다.